I contratti a canone concordato, disciplinati dalla L. 9 dicembre 1998 n. 431, offrono, a fronte di un canone di locazione “calmierato”, indubbi vantaggi di natura fiscale in capo al locatore, prima tra tutte la riduzione del 30% della base imponibile ai fini delle imposte dirette oppure la possibilità di fruire della cedolare secca con aliquota, attualmente, del 10%, ma il vantaggio potrebbe aumentare molto, tenuto conto che il Ddl. di bilancio propone di ridurre l’aliquota della tassa piatta sui contratti a canone concordato stipulati nel 2027 al 5% o, addirittura, all’1% se il conduttore ha età inferiore a 36 anni (si veda “Torna la cedolare secca sui negozi, per i contratti stipulati nel 2027” del 2 novembre 2026).
Al riguardo l’art. 2 comma 3 della L. 431/98, con riferimento ai contratti per esigenze abitative ordinarie (i cosiddetti contratti 3 + 2), e l’art. 5, con riferimento ai contratti di natura transitoria, non pone vincoli di ubicazione degli immobili per cui gli accordi territoriali possono essere applicati a tutto il territorio nazionale.
Nel caso in cui nel Comune non siano mai stati definiti accordi per la determinazione del canone, si può fare riferimento all’Accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione (art. 1 comma 2 del DM 14 luglio 2004).
Per l’individuazione di tale Comune, si può far riferimento alle classi di ampiezza demografica ufficiali ISTAT la cui tabella è contenuta nell’Annuario statistico italiano (ASI).
Solamente con riferimento ai contratti di locazione per studenti universitari viene data facoltà ai Comuni sede di università, o corsi universitari distaccati, e ai Comuni limitrofi di promuovere specifici accordi locali per la definizione dei canoni.
Dal punto di vista fiscale, invece, le regole sono più stringenti.
Infatti l’art. 8 comma 1 della L. 431/98 prevede che i contratti concordati “ordinari” (di durata non inferiore ad anni 3 + 2) possano fruire di una ulteriore riduzione della base imponibile del 30% purché gli immobili siano ubicati nei “comuni di cui all’art. 1 del DL 30 dicembre 1988, n. 551” (conv. L. 21 febbraio 1989, n. 61) e successive modificazioni.
La norma citata, rubricata “Misure urgenti per fronteggiare l’eccezionale carenza di disponibilità abitative” individua i seguenti Comuni:
– Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei Comuni confinanti con gli stessi;
– gli altri Comuni capoluogo di Provincia (senza però, in tal caso, comprendere anche i Comuni confinanti);
– gli altri Comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE 30 maggio 1985, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 143 del 19 giugno 1985;
– gli altri Comuni di cui alla delibera CIPE 8 aprile 1987, n. 152, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 93 del 22 aprile 1987.
Tale elencazione risulta di difficile lettura in quanto obbliga colui che richiede l’agevolazione (e soprattutto il suo consulente che ne verifica i presupposti) ad una attenta analisi anche “cartografica” dell’ubicazione degli immobili.
Per ovviare a tale ricerca, sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione riservata all’“Osservatorio del mercato immobiliare”, nell’area “Banche dati”, alla voce “Accedi a Banche Dati” e sottovoce “Locazioni immobiliari” si può scaricare un file in formato csv (e quindi leggibile con un foglio di calcolo) denominato “Comuni ad alta tensione abitativa – OMI”.
Il file contiene l’elenco di tutti i Comuni, comprensivi di “codice comunale” e Provincia, definiti “ad alta tensione abitativa” dalle norme sopra citate e permette un facile riscontro della spettanza dell’agevolazione.
Invece, ai contratti a canone concordato riferiti ad immobili siti nei Comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi ex art. 9 comma 2-bis del DL 28 marzo 2014 n. 47 oppure quelli di cui all’art. 1 comma 1 del DL 17 ottobre 2016 n. 189, in cui sia stata individuata da un’ordinanza sindacale una “zona rossa” si applica la cedolare al 10% (ad oggi) ma non, in caso di tassazione ordinaria, la riduzione dell’imponibile del 30%.
Si ricorda che, per i contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017 (30 marzo 2017), senza l’assistenza delle organizzazioni (divenuta facoltativa), al fine di poter applicare l’aliquota agevolata, è necessario che vi sia un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale, che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale (ris. Agenzia delle Entrate 20 aprile 2018 n. 31).
Agevolati anche in contratti per studenti
La medesima agevolazione (cedolare secca al 10% o base imponibile ridotta del 30%) si applica anche ai contratti di locazione transitori per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari. In questo caso, gli immobili devono essere ubicati, ai sensi dell’art. 3 del DM 16 gennaio 2017, nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592, e dalla legge 21 dicembre 1999 n. 508, nonché nei Comuni limitrofi (intendendo quelli confinanti con i Comuni sede dei corsi) purché il conduttore sia residente in un Comune diverso da quello del corso.
Invece, per gli altri contratti di locazione transitori, aventi ad oggetto immobili siti in Comuni ad alta tensione abitativa, si potrà applicare la cedolare secca al 10% (Agenzia delle Entrate circ. 7 aprile 2017 n. 8 § 1.1) ma non la riduzione della base imponibile del 30%.
Infine, ai fini IMU, la riduzione al 75% dell’imposta, prevista dall’art. 1 comma 760 della L. 27 dicembre 2019 n. 160, si applica indistintamente a tutte le tipologie di contratti a canone concordato indipendentemente dall’ubicazione degli immobili locati.
Fonte: Eutekne Info
Stefano SPINA