L’aliquota IMU deliberata dai singoli Comuni è ridotta automaticamente del 25% se l’immobile abitativo è stato locato con un contratto a “canone concordato” ai sensi della L. 9 dicembre 1998 n. 431. Tale agevolazione, individuata a partire dal 2020 dal comma 760 art. 1 della L. 160/2019, opera in maniera automatica a prescindere dalla singola delibera comunale che, eventualmente, può prevedere ulteriori riduzioni.
L’agevolazione si applica innanzitutto ai contratti, ex art. 2 comma 3 della L. 431/98, finalizzati a soddisfare le esigenze abitative durature del conduttore e redatti in conformità alle pattuizioni e alle bozze previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. Il canone non può superare i valori prefissati negli accordi stessi e la durata minima non può essere inferiore a tre anni con una proroga di due anni in due anni salvo che le parti non si accordino sul rinnovo del contratto.
L’agevolazione si applica anche ai contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5 comma 1 della L. 431/98 e a quelli stipulati, ex art. 5 comma 2 L. 431/98, con studenti universitari. I primi, di durata compresa tra uno e 18 mesi, servono per soddisfare le esigenze abitative transitorie di carattere oggettivo del locatore o del conduttore e anche in questo caso devono rispettare i limiti di canone, le pattuizioni e la forma indicati negli accordi territoriali.
I secondi, previsti nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e nei Comuni limitrofi, possono essere stipulati, ai sensi dell’art. 3 del DM 16 gennaio 2017, esclusivamente con studenti universitari residenti in un Comune diverso da quello del corso di laurea. Anche in questo caso occorre rispettare i limiti di canone, le pattuizioni e la forma indicati negli accordi territoriali stipulati dai singoli Comuni. La durata del contratto, in questo caso, non può essere inferiore a sei mesi o superiore a tre anni.
Oltre a questa riduzione ex lege i Comuni possono, ai sensi dell’art. 2 comma 4 della L. 431/98, prevedere ulteriori aliquote più favorevoli per gli immobili concessi in locazione, alle condizioni definite negli accordi locali, a titolo di abitazione principale.
Gli accordi territoriali vengono periodicamente stipulati dai Comuni sulla base delle convenzioni nazionali. La prima, datata 8 febbraio 1999, cui è seguito il DM 30 dicembre 2002, precisava che l’assistenza delle organizzazioni di categoria alla stipula dei contratti fosse meramente facoltativa per cui il contratto era valido anche se privo della sottoscrizione di tali soggetti.
Successivamente il DM 16 gennaio 2017, emanato in base alla nuova convenzione nazionale datata 25 ottobre 2016, ha introdotto una diversa disciplina obbligando le parti a richiedere l’assistenza, nella definizione del canone, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori oppure, in alternativa, l’attestazione, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, con esclusione della possibilità di autocertificare i requisiti.
L’attestazione, come indicato nella risoluzione n. 31/2018 dell’Agenzia delle Entrate, costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali e quindi risulta obbligatoria anche per beneficiare della riduzione dell’aliquota ai fini IMU con riferimento ai contratti redatti sulla base di accordi territoriali che abbiano recepito il DM 16 gennaio 2017.
La stessa, in base all’art. 7 del DL 21 giugno 2022 n. 73, una volta rilasciata può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione successivi purché non muti il contenuto del contratto e le caratteristiche del fabbricato.
Diversamente l’attestazione non risulta necessaria per i contratti di locazione aventi a oggetto abitazioni site in Comuni che non abbiano adeguato i propri accordi territoriali alle disposizioni del DM 16 gennaio 2017, per i quali continuano ad applicarsi le disposizioni del DM 30 dicembre 2002, oppure per quei contratti sottoscritti antecedentemente all’adeguamento degli accordi territoriali anche se oggetto di successive proroghe.
È venuto meno l’obbligo dichiarativo
Infine si segnala che, ai sensi delle istruzioni allegate al DM 29 luglio 2022 che hanno approvato la dichiarazione IMU, “per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge n. 431 del 1998, per le quali l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 754 dell’art. 1 della legge n. 160 del 2019, è ridotta al 75 per cento, è venuto meno l’obbligo dichiarativo dal momento che ormai i comuni sono in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell’imposta da parte del contribuente”, tramite Puntofisco.
Fonte: Eutekne INFO
Stefano SPINA