Il passaggio dell’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi dal 21% al 26% non è ancorato alla data di stipula del contratto, ma al periodo di imputazione del canone. Infatti, dato che la norma che ha elevato l’aliquota (art. 1 comma 63 della L. 213/2023) è entrata in vigore il 1° gennaio 2024, senza ulteriori specificazioni, la nuova aliquota del 26% trova applicazione ai redditi maturati da tale data, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni (per i redditi fondiari).
Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 10, pubblicata ieri.
Il documento fornisce indicazioni sulle novità introdotte in materia di locazioni brevi dalla legge di bilancio 2024 (si veda l’apposito Quaderno) che riguardano non solo l’aumento della tassa piatta, ma anche gli obblighi in capo agli intermediari non residenti.
Dapprima, l’Agenzia ricorda che l’art. 4 del DL 50/2017 definisce locazioni brevi, i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. Si tratta – spiega la circolare – di contratti non riconducibili a uno specifico schema contrattuale, bensì fattispecie connotate da particolari caratteristiche in relazione a durata (massimo 30 giorni), soggetti coinvolti (persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’impresa), oggetto (fabbricati abitativi) e finalità (soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche).
Per quanto riguarda i profili soggettivi, l’Agenzia ricorda che il regime delle locazioni brevi è riservato alle persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa, come definita, ai fini delle imposte sui redditi e dell’IVA, rispettivamente dall’art. 55 comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del DPR 633/72 (cfr. circ. n. 24/2017).
Inoltre, esiste una presunzione legale, recata dall’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, per effetto della quale, in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti nel periodo di imposta, l’attività si presume (senza possibilità di prova contraria) esercitata nell’esercizio dell’impresa e non è, quindi, possibile applicare la disciplina delle locazioni brevi.
La riconducibilità alla “locazione breve” consente di applicare la cedolare secca (art. 3 del DLgs. 346/90): fino al 31 dicembre 2023, essa si applicava alle locazioni brevi esclusivamente con l’aliquota del 21%, ma l’art. 1 comma 63 della L. 213/2023 ha modificato l’assetto, prevedendo:
– un generale innalzamento dell’aliquota della cedolare applicabile alle locazioni brevi, che passa al 26%;
– la possibilità di applicare ancora l’aliquota del 21% “relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente”.
Dopo aver chiarito che l’indicazione dell’immobile (dato in locazione breve) per cui si intende applicare la cedolare al 21% va effettuata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di interesse, la circolare si sofferma sulla decorrenza della nuova aliquota.
L’Agenzia ricorda che la L. 213/2023 è entrata in vigore il 1° gennaio 2024 e che non è stata prevista una decorrenza particolare per la disposizione sulle locazioni brevi; per questo motivo – afferma la circolare – la nuova aliquota del 26% (salva la deroga per un immobile) si applicherà ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal “1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni”.
È probabile (anche perché espressamente cita l’art. 26 del TUIR), che l’Agenzia si stia riferendo alla locazione breve che produca redditi fondiari, ma si può ricordare che, in base all’art. 4 del DL 50/2017, i contratti assimilati alla locazione breve (sublocazione e locazione del comodatario) producono redditi diversi, che adottano il principio di cassa.
Quindi, ai fini della decorrenza dell’aliquota del 26%, in nessun caso rileva la data di stipula del contratto, però, per le locazioni brevi che producono redditi diversi potrebbe invece rilevare la data di percepimento del canone. Ad esempio dovrebbe applicare la cedolare al 26% la sublocazione breve, avvenuta dal 24 dicembre 2023 al 6 gennaio 2024, se il canone è stato incassato a gennaio 2024. Questo ragionamento porterebbe, però, una parziale retroattività della nuova aliquota, che va evitata: il problema meriterebbe di essere chiarito.
Invece, per la locazione breve che produca redditi fondiari, nello stesso caso (locazione decorrente dal 24 dicembre 2023 al 6 gennaio 2024), l’aliquota del 26% si applicherà pro rata temporis ai canoni relativi al periodo che va dal 1° al 6 gennaio 2024, mentre resteranno al 21% quelli relativi al periodo 24-31 dicembre 2023.
FONTE: Eutekne Info
Anita MAURO