Secondo quanto previsto dall’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, affinché la plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato da parte di una persona fisica risulti imponibile come reddito diverso, è necessario che la vendita avvenga entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione.
Per i rogiti stipulati a partire dal 1° gennaio 2024, l’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR prevede che si generi una plusvalenza tassata se sugli immobili ceduti sono stati effettuati interventi che hanno consentito di fruire del superbonus ex art. 119 del DL 34/2020.
Ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile viene stabilito che (art. 68 comma 1 del TUIR):
– se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello “sconto sul corrispettivo”, di cui all’art. 121 comma 1 lett. a) e b) del DL 34/2020;
– se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 all’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.
Nel caso di cessione di immobile acquistato presso terzi, il quinquennio decorre dalla data dell’atto di acquisto ovvero, se diversa o successiva, da quella in cui si è prodotto l’effetto traslativo del diritto reale (es. acquisto della proprietà in capo al cedente).
Quale termine “finale” per il computo del quinquennio rileva la data in cui viene ceduto l’immobile (atto notarile), a prescindere dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo.
Sul tema, la risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate 18 novembre 2022 n. 560 ha poi chiarito che, per il computo del quinquennio in argomento, non rileva la circostanza che l’immobile sia stato oggetto di un intervento di ristrutturazione e di ampliamento essendo, invece, rilevante ai predetti fini l’acquisizione del medesimo.
Premesso quanto sopra, il caso di specie è stato analizzato dal Consiglio nazionale del Notariato nello Studio n. 45-2011/T (§ 2.3.1), che esamina proprio la possibilità che il contratto preliminare stipulato entro il quinquennio dall’acquisto (o costruzione) di un immobile generi o meno plusvalenza ex art. 67 del TUIR.
Al riguardo, è stato osservato che, seppur la struttura fondamentale della sequenza preliminare-definitivo sia scissa cronologicamente in più fasi autonomamente rilevanti, di cui due necessarie e identificabili con la conclusione dell’affare da un lato e la definitiva produzione degli effetti, anche reali, dall’altro, la stessa costituisce un’unica transazione. Occorre, infatti, valorizzare la circostanza che nella coppia negoziale preliminare-definitivo sussiste un collegamento funzionale tra tutte le fasi della vicenda e di conseguenza si ritiene che “dal punto di vista economico, la conclusione del preliminare esprime esclusivamente una valutazione “anticipata” dei risultati conseguenti al perfezionarsi del contratto definitivo”.
Assunto che la conclusione del preliminare non acquisisce un’autonoma rilevanza economica, il Notariato sostiene che sul piano fiscale la vicenda contrattuale preliminare-definitivo vada sostanzialmente apprezzata come un’unica manifestazione di capacità contributiva.
A conferma di questo, ai fini dell’applicazione della disciplina sui redditi diversi ex art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, si osserva anche che la norma, operando un riferimento alla “cessione”, richiama l’effetto traslativo che è proprio del contratto definitivo, portando a escludere che ai fini dell’imponibilità possa assumere rilevanza il contratto preliminare, il quale possiede solo natura obbligatoria.
Questa impostazione risulta confermata anche dalla risposta interpello dell’Agenzia delle Entrate 24 gennaio 2025 n. 10, che, intervenendo in merito a un immobile che ha variato la propria natura catastale nel quinquennio, ha affermato esplicitamente che non rilevano, ai fini del computo del suddetto quinquennio:
– la stipula del contratto preliminare, in quanto non ha effetti traslativi;
– né la corresponsione della caparra.
Si segnala, infine, che sempre lo Studio del Notariato n. 45-2011/T (§ 2.3.1) ha precisato che le considerazioni illustrate sopra sono valide quando il negozio originario consiste in un contratto preliminare vero e proprio, ossia in un negozio in cui le parti, impegnandosi a riprodurre il consenso prestato, si obbligano a concludere, in una fase successiva, il contratto definitivo.
Sarebbe invece attratta a tassazione una plusvalenza ex art. 67 del TUIR che risulti realizzate attraverso uno “pseudo-preliminare”, ossia tramite un’operazione che, in realtà, cela la già avvenuta conclusione di un contratto definitivo.
Fonte: Eutekne Info
Salvatore Sanna