È stata pubblicata ieri sul sito dell’Agenzia delle Entrate, la “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”, aggiornata a novembre 2021.
La Guida, oltre a fornire alcune informazioni generali sulla stipula dei contratti (ad esempio alcuni consigli sulla opportunità di stipulare e trascrivere il contratto preliminare), esamina il trattamento impositivo dell’atto di compravendita immobiliare, con particolare attenzione alle agevolazioni “prima casa”, “prima casa giovani” (recentemente introdotta dall’art. 64 del DL 73/2021 convertito) e “prezzo valore”.
Alcune interessanti indicazioni sono desumibili dalla parte della Guida dedicata al “prezzo valore”, di cui all’art. 1 comma 497 della L. 266/2005. Tale norma ha introdotto, infatti, con decorrenza 1° gennaio 2006, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro per le cessioni immobiliari, così come individuata dagli artt. 43, 51 e 52 del DPR 131/86.
L’Agenzia delle Entrate rileva che la norma intende assicurare:
– da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari, atteso che per ottenere il beneficio è necessario indicare in atto l’effettivo corrispettivo pattuito;
– dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale, atteso che consente al contribuente di determinare il valore dell’immobile nel valore catastale.
Per quanto concerne le condizioni di applicabilità, la Guida ricorda, brevemente, che il “prezzo valore” si applica a condizione che:
– il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo, sicché deve trattarsi di abitazioni, mentre non è necessario che si tratti di immobili per i quali sussistono le condizioni di “prima casa”;
– l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale, sicché il beneficio non può trovare applicazione, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista;
– l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo valore;
– le parti indichino nell’atto l’effettivo corrispettivo pattuito per la cessione.
Il fatto che sia richiesta la natura non imprenditoriale del solo acquirente, unita alla condizione che l’atto non sia imponibile ad IVA, comporta che il meccanismo del prezzo valore sia utilizzabile:
– non solo in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”;
– ma anche nelle cessioni a favore di persone fisiche da parte di venditori non soggetti a IVA (associazioni, fondazioni e simili) nonché in quelle realizzate, sempre a favore di persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA.
Inoltre – ricorda l’Agenzia – il prezzo valore si applica anche all’acquisto di pertinenze dell’immobile abitativo, senza limiti quantitativi (che operano, invece, per le agevolazioni “prima casa”) ed anche se l’acquisto delle pertinenze viene effettuato con atto separato, purché la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale e nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale con l’immobile abitativo.
Ancora, il beneficio riguarda anche gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali (come ad esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto) e gli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.
Per quanto concerne i vantaggi della disciplina del prezzo valore, l’Agenzia evidenzia che, in presenza di tutte le condizioni richieste dalla legge, il sistema del prezzo valore consente di limitare il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’IRPEF, in quanto, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo valore:
– l’Agenzia non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento del prezzo pattuito;
– “non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini IRPEF in base a presunzioni semplici”.
Infine, l’Agenzia esamina le conseguenze dell’occultazione o mancata indicazione del corrispettivo in atto, precisando che:
– se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovranno essere calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito e non più sul valore catastale e, inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata;
– se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo valore non viene disapplicata e l’Agenzia delle Entrate richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale, senza accertare il valore di mercato dell’immobile.
Si ricorda, infine, che il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120 (se non si tratta di “prima casa”) e di 110 (ove si tratti di “prima casa”).
Fonte: Eutekne INFO
Anita MAURO