L’impostazione è stata adottata anche per il superbonus al 110% ex art. 119 del DL 34/2020
Per una serie di interventi che hanno per oggetto parti comuni di edifici, anziché singole unità immobiliari (o edifici composti da un’unica unità immobiliare ed eventualmente altre unità autonomamente accatastate che sono però pertinenziali all’unica unità principale), i tetti massimi di spese sostenute, fino a concorrenza delle quali possono spettare le detrazioni “edilizie” previste ai fini IRPEF o IRPEF/IRES, sono commisurati alla singola unità immobiliare e vanno moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
Questa impostazione risulta adottata per:
– gli interventi di riqualificazione energetica che interessano l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (comma 2-quater dell’art. 14 del DL 63/2013);
– gli interventi di miglioramento sismico sugli edifici ubicati nelle c.d. “zone sismiche 1, 2 e 3” (comma 1-bis e 1-quinquies dell’art. 16 del DL 63/2013);
– gli interventi combinati, su edifici ubicati nelle c.d. zone sismiche 1, 2 e 3, di riqualificazione energetica che interessano l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e di miglioramento sismico che determinano il passaggio dell’edificio ad una o due classi inferiori di rischio (comma 2-quater1 dell’art. 14 del DL 63/2013).
Per i primi, il tetto di spesa da moltiplicare per il numero di unità immobiliari dell’edificio è 40.000 euro (su cui si applica la percentuale di detrazione in misura pari al 70%, con incremento al 75% se detti interventi, finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva, consentono di conseguire almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 del DM “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” del 26 giugno 2015).
Per i secondi, il tetto di spesa da moltiplicare per il numero di unità immobiliari dell’edificio è 96.000 euro (su cui si applica la percentuale di detrazione in misura pari al 50%, con incremento al 75% se detti interventi determinano il passaggio ad una classe di rischio inferiore e all’85% se determinano invece il passaggio a due classi di rischio inferiori).
Per i terzi, il tetto di spesa da moltiplicare per il numero di unità immobiliari dell’edificio è 136.000 euro (su cui si applica la percentuale di detrazione in misura pari all’80% o all’85%, a seconda che detti interventi determinino il passaggio ad una o a due classi di rischio inferiori).
La stessa impostazione è stata adottata nell’ambito della disciplina del superbonus al 110%, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, con riguardo agli interventi “trainanti” di riqualificazione energetica sull’involucro dell’edificio e sugli impianti centralizzati di climatizzazione invernale, i cui tetti di spesa da moltiplicare per il numero di unità immobiliari dell’edificio sono, per gli interventi sull’involucro, 40.000 euro per le prime 8 unità e 30.000 euro per quelle successive, e, per gli interventi sugli impianti centralizzati, 20.000 euro per le prime 8 unità e 15.000 euro per le successive.
Ovviamente, nell’ambito della disciplina del superbonus al 110%, l’impostazione si mantiene, con l’identico tetto di spesa “unitario” di 96.000, anche per gli interventi di miglioramento sismico (per i quali la disciplina del superbonus al 110%, nella sostanza, livella al 110% le tre detrazioni del 50%, 75% e 85% altrimenti applicabili in funzione della assenza di passaggi a classi di rischio inferiori, ovvero dei passaggi a una o due classi di rischio inferiori).
Tenuto anche conto dei chiarimenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate succedutisi negli anni, fino ad arrivare a quelli da ultimo diramati con la circ. 8 agosto 2020 n. 24 in materia di superbonus al 110%, i tratti comuni di tutti questi tetti di spesa “unitari” sono che:
– il numero delle unità immobiliari dell’edificio, per cui vanno moltiplicati, è quello delle unità immobiliari esistenti prima dell’effettuazione degli interventi (ivi compreso il caso in cui gli interventi comportino anche dei cambi di destinazione);
– si tiene conto non soltanto delle unità immobiliari “principali”, ma anche di quelle che costituiscono loro pertinenze (nel caso, ad esempio, di un edificio composto da 5 unità immobiliari “principali” e 3 unità immobiliari pertinenziali ad alcune di quelle “principali”, il tetto massimo di spesa “unitario” va comunque moltiplicato per 8 e non soltanto per 5);
– il tetto massimo di spesa “complessivo” che risulta dalla moltiplicazione del suo valore “unitario” per il numero delle unità immobiliari, costituisce il tetto massimo di spesa “a livello dell’edificio”, la cui ripartizione tra i singoli condomini può poi avvenire sulla base dei millesimi di ciascuno (o del diverso criterio di ripartizione che si rende applicabile), senza limitazione ulteriore alcuna ai fini del calcolo della detrazione spettante al singolo condomino anche qualora lo stesso si ritrovi a sostenere spese in misura superiore al tetto massimo “unitario” moltiplicato per il numero di unità immobiliari da lui possedute nell’edificio.
Fonte: Eutekne info
Enrico ZANETTI