Con la risposta a interpello n. 392 di ieri, nel pieno del periodo estivo, l’Agenzia delle Entrate ribadisce i criteri per esercitare il diritto alla detrazione dell’IVA allorché un soggetto passivo acquisti un immobile abitativo da destinare all’esercizio di un’attività di locazione turistica.
Nel documento di prassi, si chiarisce che la detrazione dell’imposta non viene meno se la gestione dell’attività turistica non è effettuata in prima persona dal proprietario ma affidata a terzi in “outsourcing”
Il caso esaminato è piuttosto ricorrente: una società immobiliare acquista un fabbricato abitativo con l’intento di locarlo a terzi per brevi periodi come “casa vacanze”.
L’immobile era già utilizzato per locazioni turistiche da parte della società venditrice, nel rispetto della normativa regionale di settore. La locazione della “casa” avviene mediante un sistema di prenotazioni on line, anche a distanza di diversi mesi.
Il fabbricato è ceduto con l’applicazione dell’IVA da parte della società venditrice (avendo questa eseguito interventi di ristrutturazione edilizia senza che siano decorsi 5 anni dal completamento dei lavori), nella misura del 10% (in quanto immobile abitativo nella categoria catastale A/7).
Il soggetto passivo acquirente si domanda se possa esercitare il diritto alla detrazione dell’imposta, contravvenendo al tenore letterale dell’art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR 633/72, il quale prevede l’indetraibilità oggettiva del tributo per l’acquisto di fabbricati abitativi, senza una deroga espressa per l’esercizio di un’attività turistico-alberghiera.
L’Agenzia delle Entrate mette in luce che la ratio del regime di indetraibilità oggettiva è, in termini generali, quella di evitare indebite detrazioni di imposta nei casi in cui l’acquisto abbia ad oggetto beni (fabbricati abitativi), nonché servizi relativi a detti beni, suscettibili di essere utilizzati promiscuamente, sia nell’attività d’impresa sia per finalità estranee a essa.
La particolare destinazione dell’immobile, da parte del soggetto passivo, nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo le cui prestazioni sono soggette ad IVA – come la gestione di case vacanze o di affittacamere – determina che i fabbricati siano trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura.
Di conseguenza, secondo l’Agenzia, come già aveva indicato la risoluzione n. 18/2012, è detraibile l’imposta relativa alle spese di acquisto e manutenzione riferite ai predetti immobili, senza che abbia effetti l’indetraibilità di cui all’art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR 633/72.
La conclusione è del tutto coerente con i principi declinati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di detrazione dell’IVA. Secondo la Corte, la detrazione “postula una necessaria correlazione fra i beni e i servizi acquistati e l’attività esercitata, nel senso che essi devono inerire all’impresa, anche se si tratti di beni non strumentali in senso proprio, purché risultino in concreto destinati alla finalità della produzione o dello scambio nell’ambito dell’attività dell’impresa stessa” (tra le molte, Cass. n. 3455/2014).
Per cui, anche in giurisprudenza, è stato ritenuto ammissibile il diritto alla detrazione dell’imposta assolta sulla ristrutturazione di fabbricati abitativi destinati all’attività di affittacamere o case per vacanza, valorizzando la destinazione del bene agli scopi dell’impresa (cfr. Cass. n. 8628/2015 e Cass. n. 11333/2020).
Come anticipato, un elemento ulteriore contenuto nella risposta a interpello n. 392 di ieri è il fatto che la detraibilità del tributo non risulta inficiata dalla circostanza che il soggetto passivo intenda affidare a una società terza (in questo caso coincidente con la società che ha ceduto l’immobile) l’esercizio dell’attività turistico-alberghiera.
Sembra sussistere, nella fattispecie, un mandato senza rappresentanza tale per cui gli atti giuridici posti in essere dal mandatario producono i loro effetti direttamente in capo al mandante, così come vige il medesimo trattamento IVA dell’operazione effettuata dal mandatario (ai sensi dell’art. 3 comma 3 del DPR 633/72).
Aliquota del 10% per l’attività turistico-alberghiera
In ultimo, si ribadisce che all’attività di gestione di una “casa vacanze” – seppure per il tramite di un soggetto terzo che agisce come “outsourcer” – è applicabile l’aliquota IVA del 10% (n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72). In merito all’aliquota ridotta per la locazione di un immobile a uso turistico, fermo il rispetto della normativa di settore, l’Agenzia delle Entrate si era già espressa con ris. n. 117/2004, circ. n. 12/2007 (§ 9); ris. n. 18/2012 e con la risposta a interpello n. 84/2020.
Fonte: Eutekne INFO
Emanuele GRECO