Il 31 maggio 2023 scade il termine entro il quale l’imprenditore individuale può effettuare l’estromissione dei beni immobili strumentali usufruendo delle disposizioni agevolative previste dalla legge di bilancio 2023 (art. 1 comma 106 della L. 29 dicembre 2022 n. 197), la cui finestra temporale si è aperta il 1° gennaio 2023.
Il regime di estromissione agevolata riguarda i beni immobili posseduti al 31 ottobre 2022 che a tale data presentano il requisito della strumentalità e che risultano posseduti anche alla data del 1° gennaio 2023.
Ordinariamente, l’estromissione degli immobili strumentali effettuata dall’imprenditore individuale rappresenta un’ipotesi di destinazione al consumo personale o familiare dell’imprenditore o a finalità estranee all’esercizio dell’impresa (art. 58 comma 3 del TUIR) e in quanto tale comporta il realizzo di una plusvalenza imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile estromesso e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato (art. 86 comma 3 del TUIR).
Il regime agevolativo in questione permette, come nell’ambito dell’assegnazione agevolata o della trasformazione in società semplice:
– l’assoggettamento di tale plusvalenza a un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari all’8%;
– la possibilità di determinare la plusvalenza assumendo, in luogo del valore normale dell’immobile, il suo valore catastale.
Perché l’operazione abbia luogo non è necessario porre in essere adempimenti particolari: come chiarito dalla circ. Agenzia delle Entrate 1° giugno 2016 n. 26 (cap. IV, Parte I, § 3), l’opzione avviene per semplice comportamento concludente.
Al riguardo, rileva l’effettuazione concreta di comportamenti che presuppongono la volontà di escludere gli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa, quali tipicamente l’espletamento degli adempimenti legati alla contabilizzazione dell’estromissione:
– sul libro giornale, nel caso di impresa in contabilità ordinaria;
– sul registro dei beni ammortizzabili, nel caso di impresa in contabilità semplificata;
– ovvero sul registro che tiene luogo di quest’ultimo, per coloro che beneficiano di semplificazioni contabili.
Pur non essendovi un orientamento formalizzato sul tema, si deve ritenere che, sotto il profilo contabile, l’estromissione dell’immobile dall’attivo patrimoniale dell’impresa abbia quale contropartita un conto di Patrimonio netto, e non un debito verso il titolare dell’azienda.
Tale conto di patrimonio può essere rappresentato:
– da utili non distribuiti;
– in caso di assenza o incapienza degli stessi, da un conto negativo denominato “Prelievo in c/utili” (o dizioni similari), che va a compensarsi con l’utile di esercizio una volta che questo si è formato.
In tema di perfezionamento dell’opzione, la circ. Agenzia delle Entrate 1° giugno 2016 n. 26 (cap. IV, Parte I, § 3) ha confermato che l’opzione, pur se effettuata mediante comportamento concludente, di fatto si perfeziona con l’indicazione dell’operazione nell’apposito prospetto della dichiarazione dei redditi. Per le estromissioni perfezionate entro il 31 maggio 2023, il prospetto – normalmente collocato nel quadro RQ – verrà presumibilmente compilato nel modello REDDITI 2024 (il quadro RQ del modello REDDITI PF 2023, correttamente, non contiene il prospetto per l’indicazione dei dati relativi all’opzione).
I soggetti interessati dalle disposizioni agevolative in commento sono tenuti a versare le imposte sostitutive dovute:
– per il 60% entro il 30 novembre 2023;
– per il rimanente 40% entro il 30 giugno 2024.
L’eventuale omesso, insufficiente o ritardato versamento dell’imposta sostitutiva conduce all’iscrizione a ruolo dell’imposta (o della differenza non versata), fatta salva la possibilità di regolarizzare la violazione con il ravvedimento.
Queste violazioni non possono, però, mai fare venire meno gli effetti dell’estromissione agevolata.
Per effetto dell’estromissione, il regime fiscale degli immobili diviene quello tipico dei soggetti non imprenditori, sia per quanto riguarda le imposte dirette che per quelle indirette, a far data dal 1° gennaio 2023.
Per gli immobili che vengono estromessi nel 2023 ai sensi della disciplina agevolativa:
– il reddito fondiario deve essere dichiarato nel quadro RB per l’intero anno 2023 (la concreta tassazione dipende dall’utilizzo dell’immobile, per cui se ad esempio questo non viene locato ed è assoggettato ad IMU non è dovuta l’IRPEF);
– i costi (es. ammortamenti, costi di gestione ecc.) e i ricavi (es. affitti attivi) relativi all’immobile iscritti in bilancio sino alla data dell’estromissione devono essere neutralizzati nel quadro RF con apposite variazioni in aumento e in diminuzione.
Fonte: Eutekne INFO
Luisa CORSO e Gianluca ODETTO