Per la corretta determinazione dell’acconto IMU, i proprietari di aree edificabili devono porre attenzione alla loro valorizzazione nonché all’eventuale mutamento di destinazione urbanistica avvenuto nel corso dell’anno.
Infatti, ai sensi dell’art. 1 comma 746 della L. 160/2019, l’IMU per le aree fabbricabili è determinata sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione e quindi, nel caso specifico, sul valore al 1° gennaio 2023 (che potrebbe divergere da quello degli anni precedenti).
Inoltre, in base all’art. 1 comma 741 lett. a) della L. 160/2019, si considera “parte integrante del fabbricato” soltanto “l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”.
Secondo il Ministero dell’Economia e delle finanze (cfr. circ. 18 marzo 2020 n. 1/DF), tale disposizione supera la precedente disciplina (che faceva invece riferimento alla definizione civilistica di pertinenza ex art. 817 c.c.), introducendo una nozione più restrittiva, di carattere “urbanistico”, secondo cui un’area, già sfruttata per l’edificazione del fabbricato, potrà essere considerata pertinenziale ai fini IMU (e quindi non oggetto di autonoma imposizione ai fini IMU) solo se accatastata unitariamente a detto fabbricato (anche mediante “graffatura”). Diversamente, le aree con un’edificabilità residua sono oggetto di autonoma imposizione.
Occorre poi verificare se vi sono state, nel corso del 2023, modifiche al piano regolatore generale (o piano di governo del territorio) del Comune che possano cambiare l’edificabilità dell’area. Infatti, il valore venale, di norma riferito al 1° gennaio dell’anno di imposizione, in caso di adozione di un nuovo strumento urbanistico in corso d’anno dovrà essere rideterminato, e con esso la tassazione, a tale data.
Al riguardo la Cassazione (cfr. Cass. 7 aprile 2023 n. 9529 e 5 ottobre 2021 n. 26897) ha evidenziato, richiamando l’art. 36 comma 2 del DL 223/2006, che la qualifica di edificabilità dell’area sussiste già con l’adozione dello strumento urbanistico generale del Comune, anche se questo non è ancora stato approvato dall’ente preposto (di regola, la Regione). Infatti, a partire dalla data di adozione del PRG del Comune, pur operando il c.d. “regime di salvaguardia” per cui le domande di permesso di costruire devono rispettare entrambi gli strumenti urbanistici (quello precedente e quello già adottato ma non approvato), ex art. 12 comma 3 del DPR 380/2001, l’area ha già una potenzialità edificatoria, e la successiva approvazione del PRG del Comune può solo incidere sul valore venale. Risulta dunque opportuno verificare periodicamente la destinazione urbanistica dei terreni posseduti, al fine di individuare eventuali variazioni.
La tassazione sulla base del valore venale dell’area edificabile è applicata anche per i fabbricati in corso di costruzione o oggetto di interventi di recupero di cui alle lettere c), d) ed f) dell’art. 3 comma 1 DPR 380/2001 e fino al termine dell’intervento stesso o, se antecedente, alla data in cui il fabbricato viene utilizzato.
Esenti terreni posseduti e condotti da CD e IAP
Sono esenti dall’IMU, anche se aventi destinazione edificabile, i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti (CD) o da imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agrosilvopastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.
A tal fine, occorre che CD e IAP al contempo possiedano e conducano il terreno. In caso di comproprietà, l’esenzione si applica a tutti i proprietari, anche se il terreno è condotto solamente da uno di essi, purché questo sia in possesso dei requisiti richiesti (ris. Min. Economia e finanze 10 marzo 2020 n. 2/DF).
Per evitare un eccessivo contenzioso, i Comuni, ai sensi dell’art. 1 comma 777 lett. d) della L. 160/2019, possono stabilire, periodicamente e per zone omogenee, i valori venali minimi delle aree fabbricabili, considerando congruo (e quindi non accertabile) il valore dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a tali importi.
Infine, si richiama che, come affermato dalla Cassazione nell’ordinanza n. 11443 del 2 maggio 2023, il contribuente non sarebbe tenuto a comunicare, con la dichiarazione IMU, le successive variazioni del valore venale dell’area fabbricabile già oggetto di dichiarazione, salvo che dipendano da precisi elementi fattuali, quali ad esempio l’inizio dei lavori di edificazione, o da variazioni di carattere urbanistico. In senso contrario paiono porsi tuttavia le istruzioni alla dichiarazione ex DM 29 luglio 2022, ove precisano che “devono essere dichiarate le variazioni del valore dell’area [fabbricabile] successivamente intervenute, poiché detti elementi non sono presenti nella banca dati catastale”.
Fonte: Eutekne INFO
Stefano SPINA