L’incremento degli adempimenti necessari per gestire correttamente una locazione immobiliare e anche, nel caso di fabbricati ubicati in luoghi di villeggiatura, la necessità di gestire le loro manutenzioni, ha spinto molti proprietari ad affidarsi a soggetti terzi, cui delegare sia gli adempimenti burocratici che il mantenimento e la gestione economica del fabbricato.
Tale figura è stata – soprattutto nelle località turistiche – svolta dalle agenzie immobiliari, solitamente attraverso la formula del mandato con rappresentanza di cui all’art. 1704 c.c., mediante la quale il proprietario (mandante) attribuisce all’agenzia (mandatario) il compito di gestire l’immobile per suo conto e in suo nome.
In questi casi, gli effetti giuridici dell’attività del mandatario ricadono direttamente nella sfera giuridica del mandante, che acquisisce tutti i diritti e gli obblighi nascenti dagli atti compiuti dal primo: il contratto di locazione nei confronti dell’utilizzatore rimane in capo al proprietario, il quale percepirà i canoni al netto della commissione dell’agenzia e, eventualmente, dei costi che l’agenzia avrà sostenuto, in nome e per conto del proprietario stesso, per la manutenzione e la gestione dell’immobile.
Ai fini fiscali il proprietario dichiarerà il reddito fondiario, e quindi il canone risultante dal contratto di locazione, fruendo, in presenza dei presupposti, dell’eventuale “cedolare secca”, mentre le spese sostenute, sia per il servizio reso dall’agenzia che per il mantenimento/miglioramento dell’immobile non potranno essere scomputate.
Negli ultimi anni si è diffusa una nuova figura, chiamata “property manager” che, oltre a fornire i medesimi servizi delle agenzie immobiliari, propone anche l’acquisizione della disponibilità dell’immobile per gestirlo poi direttamente.
Dal punto di vista pratico, il proprietario stipula un contratto di locazione con il property manager per un determinato periodo (che potrebbe essere la singola stagione oppure uno o più anni) e quest’ultimo lo subloca sostenendo direttamente le spese di manutenzione e di gestione. In questo caso, il proprietario percepisce un canone di locazione costante, non influenzato dall’utilizzo o meno del suo immobile. Il property manager, dal canto suo, esercitando una attività commerciale percepirà i canoni di volta in volta concordati con i singoli utilizzatori deducendo, oltre all’affitto pagato al proprietario, anche tutte le spese sostenute sul fabbricato.
Il proprietario dichiarerà, come redditi fondiari, i canoni contrattuali, con l’avvertenza che, secondo il pensiero dell’Agenzia delle Entrate (interrogazione parlamentare 25 settembre 2025 n. 3-02159) non potrà fruire della cedolare secca stante la natura imprenditoriale del conduttore. Sul punto si attende, comunque, la sentenza delle Sezioni Unite a seguito dell’ordinanza interlocutoria n. 30016/2025 (si veda “Alle Sezioni Unite la cedolare secca sulla locazione a uso foresteria” del 18 novembre 2025).
Oltre a questo schema contrattuale, vi possono essere anche altre forme di remunerazione, basate su un mix tra quota fissa e quota variabile in base all’effettivo utilizzo dell’immobile.
Dal punto di vista sostanziale, la differenza tra le due forme contrattuali è evidente:
– nel caso del mandato con rappresentanza il proprietario percepisce il canone di affitto, al netto delle spese, solamente nel caso in cui l’immobile sia effettivamente affittato;
– nel caso della sublocazione, il proprietario percepisce un canone di affitto, ovviamente ridotto, indipendentemente dall’effettivo utilizzo del fabbricato, rappresentando, questo, il rischio imprenditoriale assunto dal property manager.
Dal punto di vista fiscale, nel primo caso il proprietario dovrà dichiarare, quale reddito fondiario, i singoli canoni percepiti fruendo, se del caso, della cedolare secca oppure del regime delle locazioni brevi (art. 4 del DL 50/2017); le spese sostenute non saranno invece deducibili (nel caso di manutenzioni potranno essere trasformate in detrazioni di imposta ex art. 16-bis del TUIR).
Nel secondo caso (locazione + sublocazione), invece, il proprietario si limiterà a dichiarare un reddito fondiario pari al canone concordato con il property manager.
Tale impostazione ha anche riflessi sulla presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi di cui all’art. 1 comma 595 della L. 178/2020.
Infatti, come peraltro evidenziato nel focus AIDC LAB n. 1/2026 (si veda “Locazioni brevi a cavallo d’anno critiche per la nuova soglia di imprenditorialità” del 3 febbraio 2026), nel caso di mandato con rappresentanza, poiché il property manager, o l’agenzia immobiliare, sono esclusivamente intermediari, le locazioni vengono imputate al proprietario anche ai fini del superamento della soglia di due unità, mentre nel secondo caso, trattandosi di un contratto di locazione “ordinario” anche se atipico, non vi sarà alcun impatto ai fini di questa normativa (mentre il property manager a sua volta loca l’immobile in modo imprenditoriale).
Fonte: Eutekne Info
Stefano Spina