Il contribuente che, dopo aver acquistato un’abitazione con le agevolazioni prima casa, la rivenda, prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto agevolato, decade dall’agevolazione. Questo effetto può essere evitato, però, se il contribuente, entro un anno dall’alienazione della prima casa, acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Il termine di un anno per il riacquisto non ha subito modifiche a opera della legge di bilancio 2025 (che, invece, ha raddoppiato il termine per la rivendita dell’ex prima casa) e, pertanto, il termine annuale per il riacquisto resta tuttora valido, senza che si possa ipotizzare un’estensione analogica del termine biennale. Lo afferma l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 314 pubblicata ieri.
La risposta è interessante perché consente di mettere a confronto i vari termini operanti in tema di agevolazione prima casa e definirne il campo di applicazione.
La Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, nel disciplinare le agevolazioni prima casa, contempla diversi termini:
– la lett. a) della Nota II-bis individua un termine di 18 mesi entro il quale l’acquirente, che non risieda né svolga l’attività nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni, deve trasferirvi la residenza;
– il comma 4-bis della Nota II-bis, modificato dalla legge di bilancio 2025, prevede un termine di 2 anni (un anno fino al 31 dicembre 2024) entro il quale il contribuente che abbia applicato il beneficio sul nuovo acquisto, pur essendo titolare di altra abitazione già acquistata col beneficio, deve alienare la ex prima casa;
– l’ultimo periodo del comma 4 della Nota II-bis contempla, infine, un termine di un anno entro cui il contribuente che abbia alienato la prima casa entro 5 anni dall’acquisto, deve acquistarne una nuova, se vuole evitare la decadenza dall’agevolazione sul primo acquisto.
I primi due termini sopra elencati riguardano propriamente le condizioni agevolative, mentre il terzo concerne la possibilità di evitare la decadenza dal beneficio per alienazione infraquinquennale. A ben veder, però, anche i primi due termini potrebbero essere intesi come termini da rispettare per evitare la decadenza, posto che:
– il contribuente che non rispetti l’impegno a trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito decade dall’agevolazione, a causa del “mendacio” nelle dichiarazioni agevolative (tra cui rientra quella relativa al trasferimento della residenza);
– il contribuente che non si “liberi” dell’ex prima casa entro 2 anni dal rogito agevolato decade dal beneficio, anche in tal caso, per non aver tenuto fede all’impegno assunto in atto.
A uno specifico (non riconducibile al mendacio) meccanismo decadenziale fa, invece, riferimento il comma 4 della Nota II-bis, ove commina la decadenza al contribuente che alieni la prima casa entro 5 anni dal rogito agevolato, per poi prevedere, però, che la decadenza possa essere evitata “nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
Va precisato che, affinché il nuovo acquisto (effettuato entro un anno dall’alienazione infraquinquennale), possa evitare la decadenza, non deve necessariamente accedere a sua volta alle agevolazioni prima casa, ma deve trattarsi di un immobile “da adibire ad abitazione principale”. Per questo motivo, ad esempio, anche l’acquisto di un immobile all’estero può evitare la decadenza (purché si provi la destinazione ad abitazione principale, cfr. circ. n. 31/2010 e risposte Agenzia delle Entrate nn. 65/2020, 126/2021 e 29/2025).
Invece, è indispensabile che, entro il termine annuale, si realizzi l’acquisto di un’abitazione: per questo, secondo la Cassazione n. 17148/2018, non esclude la decadenza l’acquisto della nuda proprietà né la stipula del solo contratto preliminare, avendo esso solo effetti obbligatori (circ. n. 18/2013).
Preliminare non idoneo a evitare la decadenza
In tema, il contribuente istante aveva proposto un’interpretazione “suggestiva”, chiedendo se il preliminare non possa configurare un “blocco” temporaneo della decadenza, sospensivamente condizionato alla successiva ed effettiva stipula del definitivo. L’Agenzia delle Entrate non condivide lo spunto e semplicemente ribadisce l’inidoneità del preliminare a evitare la decadenza, in assenza di effetti traslativi.
Anche l’ulteriore ipotesi del contribuente viene bocciata: egli proponeva di applicare il raddoppio del termine, introdotto dalla legge di bilancio 2025 nel comma 4-bis della Nota (relativo alla rivendita dell’ex prima casa), anche al termine annuale previsto dal comma 4 della Nota II-bis per evitare la decadenza. L’Agenzia è però netta: non è ammessa l’analogia in campo tributario e le due fattispecie sono del tutto diverse. Nel caso di specie non può, quindi, che applicarsi il termine annuale previsto dal comma 4.
FONTE: Eutekne Info
Anita MAURO