Per la corretta determinazione del saldo IMU, da versare entro lunedì 18 dicembre 2023, i proprietari di aree edificabili devono porre particolare attenzione al valore venale di tali immobili nonché all’eventuale variazione di destinazione urbanistica avvenuta nel corso dell’esercizio.
Infatti, ai sensi dell’art. 1 comma 746 della L. 160/2019, l’IMU per le aree fabbricabili è determinata utilizzando il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione e quindi, nel caso specifico, quello al 1° gennaio 2023 (che potrebbe divergere da quello utilizzato negli anni precedenti).
Va peraltro tenuto in considerazione che, in base alla definizione di cui alla lett. a) dell’art. 1 comma 741 della L. 160/2019, si considera “parte integrante del fabbricato” solo “l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”.
Secondo il Ministero dell’Economia e delle finanze (cfr. circ. 18 marzo 2020 n. 1/DF) tale disposizione supera la precedente disciplina, che faceva invece riferimento alla definizione civilistica di pertinenza ex art. 817 c.c.
L’art. 1 comma 741 lett. a) della L. 160/2019 introduce una definizione di “pertinenza” più restrittiva, di carattere “urbanistico”, secondo cui un’area, già sfruttata per l’edificazione del fabbricato, potrà essere considerata pertinenziale ai fini IMU (e quindi non oggetto di autonoma imposizione) solamente se accatastata unitariamente a detto fabbricato. Diversamente, l’area pertinenziale con un’edificabilità residua sarà oggetto di autonoma imposizione.
Occorre inoltre verificare se vi sono state, nell’esercizio in corso, variazioni al piano regolatore del Comune tali da modificare l’edificabilità dell’area. Infatti il valore venale, di norma riferito al 1° gennaio dell’anno di imposizione, in caso di adozione di un nuovo strumento urbanistico dovrà essere rideterminato, e con esso l’IMU dovuta a tale data.
Al riguardo la Cassazione (cfr. Cass. nn. 9529/2023 e 26897/2021) ha evidenziato, richiamando l’art. 36 comma 2 del DL 223/2006, che la qualifica di edificabilità dell’area sussiste già con l’adozione dello strumento urbanistico generale del Comune, anche se questo non è ancora stato approvato dall’ente preposto (di regola la Regione). Infatti, a partire dalla data di adozione del PRG da parte del Comune, pur operando il c.d. regime di salvaguardia per cui le domande di permesso di costruire devono rispettare entrambi gli strumenti urbanistici (quello precedente e quello già adottato ma non approvato) ex art. 12 comma 3 del DPR 380/2001, l’area ha già una potenzialità edificatoria e la successiva approvazione del PRG del Comune può solo incidere sul valore venale.
La tassazione sulla base del valore venale dell’area edificabile è applicata anche per i fabbricati in corso di costruzione o demolizione e ricostruzione, oppure oggetto di interventi recupero di cui alle lettere c), d) ed f) dell’art. 3 comma 1 DPR 380/2001, e fino al termine dell’intervento stesso o, se antecedente, alla data in cui il fabbricato viene utilizzato.
Sono invece da considerare “agricoli”, ai fini della disciplina IMU, i terreni qualificati come “aree edificabili” dal PRG del Comune, sopra i quali persiste l’utilizzo agrosilvo-pastorale, da parte del CD o IAP possessore, mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento. Secondo le indicazioni di prassi, tale “finzione giuridica” opera anche se il terreno è posseduto in comproprietà, e solo alcuni dei comproprietari assumono la qualifica di CD o IAP, sempre che detto terreno mantenga l’utilizzo agrosilvo-pastorale (cfr. ris. Min. Economia e finanze 10 marzo 2020 n. 2/DF; si veda “«Agricoli» ai fini IMU anche i terreni qualificati come aree edificabili dal PRG” del 18 novembre 2023).
Valori venali predeterminati dal Comune
Al fine di ridurre il contenzioso, i Comuni, ai sensi dell’art. 1 comma 777 let. d) della L. 160/2019, possono stabilire, periodicamente e per zone omogenee, i valori venali minimi delle aree fabbricabili considerando congruo (e quindi non accertabile) il valore dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a tali importi.
Infine, si evidenzia che, come affermato dalla Cassazione nell’ordinanza 2 maggio 2023 n. 11443, il contribuente non sarebbe tenuto a comunicare, con la dichiarazione IMU, le successive variazioni del valore venale dell’area fabbricabile già oggetto di dichiarazione, salvo quelle relative a precisi elementi fattuali, quali ad esempio l’inizio dei lavori di edificazione, o da variazioni di carattere urbanistico. In senso contrario paiono porsi tuttavia le istruzioni alla dichiarazione ex DM 29 luglio 2022, ove precisano che “devono essere dichiarate le variazioni del valore dell’area [fabbricabile] successivamente intervenute, poiché detti elementi non sono presenti nella banca dati catastale”.
Fonte: Eutekne INFO
Stefano SPINA